春节假期刚过，楼市传出一冷一热两则消息：一边是新年多地房贷利率上行，购房门槛再度提高；一边是春节期间不少二三线城市出现返乡置业热潮，房市热度犹在。在房地产调控政策从紧、金融“去杠杆”等大势之下，2018年还有没有买房窗口？

首套房贷款利率：北京最高为“基准上浮30%”

2018年开年以来，包括广州、深圳、北京、南京、济南等多个城市曝出房贷收紧、首套房购房贷款利率上浮的消息。金融“去杠杆”的效应正在房地产行业逐渐显现。

《证券日报》记者近日走访北京地区多家银行和房产中介发现，部分银行首套房贷款利率再次上调。就首套房而言，基准利率上浮10%目前占据主流地位；少部分银行将首套房贷款利率上调至基准利率上浮20%甚至30%；个人外资行首套房贷款利率最低可以申请到基准利率，不过该外资行对贷款人的自身资质和所购买房屋的房龄要求较高。

另据新华社报道，今年以来，广州四大国有银行宣布首套房的房贷利率上浮10%，深圳有两家银行上浮20%。

误伤刚需

房贷是影响房价走势的最关键指标之一，收紧的房贷叠加房地产调控政策，对约束房价上涨、抑制“炒房”的作用更为明显。但在此过程中，一些刚需和改善性购房者的买房门槛其实不降反升。

在北京工作11年的白领陈磊最近一直在纠结是否换房。“去年3月份之后北京的二手房价确实降了不少，我想把现在自住的小房子卖掉，换一套学区房”，陈磊说，但是现在换房算二套，北京大多数房子又属于非普通住宅，首付比例至少要80%，加上今年房贷政策也收紧了，不少银行二套房贷款利率在基准利率基础上上浮20%，这样算起来即便卖掉婚房，把贷款还上，也很难换到价格昂贵的学区房。

“房价降了，但是买房更难了”，陈磊所感受到的这种情况在其它城市同样存在。融360统计数据显示，2018年1月全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，同比上升21.75%。

监管趋严，“钱紧”或成常态

专家提醒说，2018年全国金融监管总体更加趋严，这种“钱紧”的情况可能会持续发酵。官方对此已释放明确的信号。1月份，中国银监会表示，2018年将努力抑制居民杠杆率，继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。

中泰证券研究所所长、首席经济学家李迅雷认为，调控政策持续之下，2018年楼市将整体疲弱，销量将出现负增长。但他仍看好粤港澳湾区和杭州湾湾区。

三四线城市成交仍然活跃

春节期间的成交数据似乎也说明二三线楼市热度仍存。据克而瑞研究中心统计，今年春节期间，重点监测城市房地产市场惯例陷入“冰封期”，成交量环比跌幅多达90%。不过，受返乡置业等因素推动，29个二三线城市春节期间楼市成交量同比增加46%。苏州、福州等地房地产市场持续高温。不少标杆房企都在非一线城市开启“春节抢收”销售。

中原地产首席分析师张大伟指出，2018年春节期间，大部分三四线城市的房地产成交比往年活跃，这传递出一个信号，即：今年全国楼市的主要支撑仍然来源于三四线城市。

中国指数研究院发布的一份报告显示，2017年三四线楼市的超预期繁荣推动中国商品房销售数据出现新高，当年，三四线城市房地产市场销售份额提升至64.3%。报告认为，高规模的货币化棚改是去年三四线楼市复苏的重要推动力，未来三年内，棚改的高规模效应仍将延续，有棚改计划的城市可能会获的大房企和购房者的重点关注。

尽管买房不易，但可喜的是，随着租赁市场的壮大和越来越多的政策支持，买房并不是解决上学、落户等难题的唯一途径。目前包括长租公寓等产品的大量涌现，房地产租赁正在以前所未有的速度发展完善，租赁相关配套政策也正在快速落地。如：广州市2018年度立法工作部署动员会透露，拟对“购租同权”做出法律层面的明确和保障。

伴随租房人群的增长，特别是在超大城市买房需求可能会被明显分流。结束4年的海外派遣，返回深圳工作的刘洋对中新社记者表示，今年暂时不打算买房。他住在距离公司很近的长租公寓，每月租金2000元人民币，租约稳定，生活也相对便利。他和女朋友打算今年结婚，暂时还没有买房计划。

来源：中国新闻网、证券日报、新华社